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改造后引入物業管理的桃苑二區干凈整潔，面貌一新。本報記者 蔡穎輝攝

    本報記者 蔡穎輝

    垃圾遍地、花草枯萎、小車亂�！�…這是不少老舊小區的真實寫照，為了破解老舊小區管理難題，地方政府想過不少辦法，卻因種種原因難以持續。如何將物業管理引入老舊小區，讓居民接受付費購買物業服務，真正做到長效管理？南昌市西湖區政府“出招”，于今年6月專門制定《西湖區創新老舊居民區物業服務模式試點工作方案》（以下簡稱《方案》），成立由多個部門組成的老舊居民區物業服務創新工作領導小組，從成立業委會到引進物業管理，出臺了許多行之有效的獎勵措施，從試點小區開始，破解老舊小區居民的民生服務問題，讓群眾有更多的獲得感和幸福感。

    實施物業管理第一關：改善基礎設施，解決歷史遺留問題

    此次《方案》實施試點的西湖區桃苑二區建于上世紀90年代，位于撫河海關橋畔，是由商品房、南昌市政單位房、拆遷安置還建房組成的混合型社區。由于缺少長效管理維護，配套設施很不完善，社區臟亂差問題突出，車輛無序停放，存在違章建筑，下水道堵塞，治安問題、鄰里糾紛頻發。像桃苑二區這種老舊小區，由于缺乏硬件條件，基礎薄弱，即使全額收取物業費用，也不能維持運轉，因此很多物業公司不愿介入。街道、社區只能依靠政府補貼，承擔環衛清掃保潔任務和基礎設施的基本維護，勉強維持小區的基本運行。2017年3月，西湖區政府決定出資8000萬元，為這個老舊小區進行改造。改造工程總面積42901.8平方米，建筑面積12944.2平方米。改造后綠化率達57.98%，停車位170個。

    “社區改造后變漂亮了，但如何長效管理，留住這份美麗，只能是引進物業公司，在小區內實行物業管理制度�！碧以唇值傈h工委書記劉柱介紹。通過上戶走訪調研，收集民情民意，2018年3月26日，經西湖區住房保障和房產管理局批準成立業委會，在全體業委會成員推薦下引進了南昌萬保物業有限公司為居民服務，從而拉開了老舊小區推行“準物業”管理模式的序幕�！拔飿I公司入駐后，安裝了攝像頭，規范小區車輛管理，增加了電動車充電設施，方便了小區居民�！�

    西湖區此次出臺的《方案》規定：老舊居民區實行“‘單元門’內物業服務、‘單元門’外公共服務，‘門內門外’行政管理全覆蓋”的管理模式�！皢卧�門”內的物業服務契約化，即服務內容、服務標準、服務價格等由業主委員會與物業服務企業或專業機構以書面合同形式約定；可以實行綜合服務，也可選擇如保潔、保安等單項或組合的“菜單式”服務�！皢卧�門”外的公共服務集中化，即社區范圍內的公共服務職責和資源下沉至街道、鎮、社區，如道路保潔、綠化養護、路燈管理、公廁管理、化糞池疏通等，由街道、鎮、社區統籌整合資源，統一履行公共服務職責，鼓勵由同一機構提供“單元門”內服務和“單元門”公共服務，以保證公共服務與物業服務無縫銜接�！霸擁椗e措能減輕物業公司負擔，打消物業公司入駐之前的擔憂疑慮，大膽入駐社區提供優質服務�！蔽骱�區政府相關負責人告訴記者。

    實施物業管理第二關：提升服務品質，增強居民獲得感

    “自從有了物業管理，70%的居民還是比較滿意的。路燈壞了有人維修，雜草有人定期清除，枯樹枝、青苔有人清理，衛生、治安環境也變好了，方方面面都有很大的改善�！本用駨埾壬鷮ξ飿I公司入駐后帶來的變化，贊不絕口。

    居民陳大爺激動地說：“小區今年發生兩起火災險情，物業公司人員都是第一個到達現場，并且進行了有效處理，用滅火器滅火，及時通知供電部門斷電，在現場配合政府部門維持秩序、疏導人群，極大地穩定了居民的情緒，讓大家打心底里感到踏實�！�

    桃源街道辦事處主任龍冰表示：“桃苑社區是區委、區政府精品社區打造項目，改造完成后由居民自主選擇物業公司。引入物業公司后，居民切切實實享受到了物業管理帶來的便利，但居民對繳納物業費還有一個慢慢接受的過程�！�

    老舊小區內經濟狀況較好的居民希望得到全方位、高層次的服務；經濟承受能力有限的居民，物業管理消費意識淡薄且支付能力不強，認為“管不管無所謂”，或簡單地認為物業服務就是看門掃地。還有部分小區業主將建筑問題與物業問題相混淆，要求物業公司解決開發建設中遺留的問題。部分業主以此為借口不交物業費，使物業公司收費率降低，從而進入“收費難、難服務”的惡性循環怪圈。

    為了打破這一怪圈，鼓勵物業公司用服務贏得居民支持�！斗桨浮分幸幎�了以獎代補的措施。對服務滿一年的項目開展以業主滿意度、與社區配合度、公共服務銜接度等為內容的考核。根據考核結果和物業服務區域內業主建筑面積，考核優秀的，給予每月每平方米0.3元獎勵；考核合格的，給予每月每平方米0.15元獎勵。同時，允許試點項目在物業服務區域內合理設置廣告欄、廣告牌，開展廣告位租賃經營、快遞儲存柜的場地租賃、再生資源經營等，獲得的公共收益用于項目內的物業服務。

    小區物業管理企業的工作涉及眾多政府部門，為了增強相互協調的合力，加強綜合管理和長效監督，西湖區老舊居民區物業服務創新工作領導小組由公安、房管、城管、民政等單位參與，通過多部門共同發力，研究解決社區物業管理中的突出問題，有效化解物業公司和業主之間的矛盾，真正實現老舊小區由居委會代管模式走向市場化管理，讓業主獲得更多的幸福感。